2026 година е важен етап за пазара на недвижими имоти в България. Въвеждането на еврото и промените в правилата за достъп до документи в Имотния регистър са сред основните новости, които купувачите, продавачите и собствениците на имоти трябва да познават.
Важно е да се уточни, че преминаването към еврото не означава автоматично увеличение на данъците, нотариалните такси или разходите по сделките. Променя се валутата, в която се извършват плащанията и се посочват новите парични стойности, но не и самият принцип на облагане.
1. Преминаване към еврото – плащанията вече са в евро
От 1 януари 2026 г. България въведе еврото като официална национална валута.
Официалният фиксиран курс е:
1 евро = 1,95583 лева
Това има пряко отражение върху сделките с недвижими имоти. От началото на 2026 г. новите договори, нотариални актове и други документи, в които се посочват парични стойности, се изготвят в евро.
Съществуващите договори и задължения, посочени в левове, не стават невалидни. Сумите се преизчисляват по официалния фиксиран курс, без да е необходимо договорите да бъдат сключвани отново само заради смяната на валутата.
Това се отнася и за вече вписаните в Имотния регистър документи. Не е необходимо собствениците да предприемат действия заради автоматичното превалутиране на старите стойности.
2. Промени в достъпа до документи от Имотния регистър
От 15 януари 2026 г. влязоха в сила изменения в Правилника за вписванията, които засягат достъпа до незаверени преписи от вписани актове.
Достъп до такива документи имат определени лица, сред които страните по сделката, техните правоприемници и представители, адвокати и нотариуси при условията на закона.
За други заявители може да бъде необходимо да докажат правен интерес и да посочат целта, за която им е необходим документът. В предвидените случаи предоставянето на незаверен препис се разрешава от съдията по вписванията.
Тази промяна не означава, че проверките в Имотния регистър са премахнати или че купувачите вече не могат да проверяват собствеността и тежестите върху даден имот. Тя засяга основно реда за получаване на копия от определени вписани актове.
3. Проверка на произхода на средствата при покупка
При покупка на недвижим имот банките, нотариусите и задължените по закон професионални участници в сделката могат да поискат информация и документи за произхода на средствата.
Важно е да се знае, че това не е изцяло ново изискване, въведено през 2026 г. То произтича от действащото българско законодателство срещу изпирането на пари.
В зависимост от конкретния случай могат да бъдат поискани документи, които доказват откъде идват средствата за покупката, например:
банкови извлечения;
договор за продажба на друг имот или актив;
документи за получено наследство;
договор за дарение или заем;
документи за доходи и други доказателства за произхода на средствата.
Не съществува един универсален списък с документи, който да важи за всички купувачи. Необходимата информация зависи от конкретната ситуация и от проверките на съответната банка или задължено лице.
Затова е препоръчително купувачите да подготвят предварително документите, които могат да удостоверят произхода на средствата им.
4. Какви са разходите при покупка на имот през 2026 г.?
Основните разходи при придобиване на недвижим имот в България продължават да включват:
местен данък при възмездно придобиване;
нотариална такса;
такса за вписване в Имотния регистър;
допълнителни разходи за документи и проверки, когато са необходими.
Размерът на местния данък се определя от съответната община и може да бъде от 0,1% до 3% от данъчната основа. Обикновено за основа се взема уговорената цена, а когато данъчната оценка е по-висока – тя.
Таксата за вписване е 0,1% от стойността, върху която се изчислява таксата, при спазване на приложимите минимални размери. Нотариалната такса се определя съгласно действащата тарифа.
Важно е да се има предвид, че конкретните разходи зависят от стойността на имота и общината, в която се намира той. Самото въвеждане на еврото не означава, че тези такси автоматично са увеличени.
5. Данъци при продажба на недвижим имот
През 2026 г. продължават да се прилагат предвидените в българското законодателство освобождавания от данък върху доходите при определени продажби на недвижими имоти от физически лица.
По общото правило не се облага доходът от продажба на:
един жилищен недвижим имот, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от три години;
до два недвижими имота, както и неограничен брой земеделски и горски имоти, ако между придобиването и продажбата са изминали повече от пет години.
При прилагането на тези правила трябва да се вземат предвид конкретните обстоятелства и условията на закона. Ако продажбата е част от стопанска или търговска дейност, данъчното третиране може да бъде различно.
Преди продажба е препоръчително собственикът да провери дали конкретната сделка попада в някое от законовите освобождавания.
6. Променят ли се правилата за чуждестранните купувачи?
Въвеждането на еврото само по себе си не създава нов специален данък за чуждестранните купувачи и не променя автоматично основните правила за придобиване на недвижими имоти.
Правата за придобиване зависят от гражданството на купувача и вида на имота. За гражданите на ЕС и ЕИП режимът е различен от този за гражданите на държави извън ЕС и ЕИП, особено когато става въпрос за придобиване на земя.
Покупката на недвижим имот в България също не предоставя автоматично право на пребиваване в страната.
Затова при покупка от чуждестранно лице е важно предварително да се провери приложимият режим според гражданството на купувача и конкретния вид собственост.
7. Какво трябва да имат предвид купувачите и продавачите?
Ако планирате да купите имот в България през 2026 г.:
Уверете се, че цената и плащанията са посочени в евро.
Проверете собствеността и наличието на тежести върху имота.
Подгответе документи за произхода на средствата, ако бъдат поискани.
Предварително уточнете всички разходи по сделката.
Проверете дали имотът и начинът на придобиване отговарят на приложимите законови изисквания.
Ако планирате да продадете имот:
Проверете дали документите за собственост са изрядни.
Уточнете каква е данъчната оценка и какви разходи са свързани със сделката.
Проверете дали доходът от продажбата подлежи на облагане.
Подгответе необходимите документи за нотариалното изповядване.
Уточнете начина и сроковете за получаване на продажната цена.
Заключение
През 2026 г. пазарът на недвижими имоти в България продължава да функционира по познатия правен ред, но с няколко важни промени, които участниците в сделките трябва да познават.
Най-съществените новости са преминаването към еврото и измененията в правилата за достъп до определени документи от Имотния регистър. Проверките за произход на средствата също остават важна част от процеса, но не представляват ново изискване, въведено единствено през тази година.
За купувачите и продавачите най-добрият подход е да се подготвят предварително, да проверят документите и разходите по сделката и при необходимост да се консултират с адвокат или нотариус.
Информираното решение и добрата предварителна проверка са ключови за сигурната сделка с недвижим имот в България.
