Эксклюзивный или открытый договор? Зачем вообще заключать договор с посредником? Не ограничивает ли эксклюзивный договор мои возможности? Эти вопросы волнуют каждого, кто решает продать недвижимость.
В чем моя выгода от риелтера?
Очень часто продавцы думают, что для того, чтобы продать свою недвижимость, достаточно разместить объявление на интернет-порталах недвижимости, и это приведет к ним покупателей. В действительности же происходит так, что они в основном получают звонки от риелтеров и затем переходят к подписанию контракта с брокером.
Продавец имеет право и возможность заключать контракты со многими риелтерами, и это дает ему ощущение, что у него больше возможностей. Очень часто продавец не хочет подписывать контракт с условием: "Когда вы найдете мне клиента, я вам заплачу".
Почему это неправильно?
Прежде всего, договор важен потому, что в нем прописаны все условия и обязательства, которые есть и у вас, и у риелтера.
Как продавец, логично думать, что большее количество риелтеров приведет к вам больше покупателей. На самом деле это не так, поскольку количество покупателей, ищущих недвижимость, подобную вашей, одинаково.
Много риелторов не приводят много клиентов.
Не имея перед вами обязательств по эксклюзивному контракту, риелтеры не уверены, что именно они продадут недвижимость и получат соответствующее вознаграждение. В такой ситуации им нет смысла тратить время и деньги на продажу именно вашего объекта. Все они будут делать одно и то же, что не требует от них особых усилий и затрат, - размещать объявления на бесплатных сайтах.
Вы можете сделать это сами, и, вероятно, уже сделали. Возможно, в этом не было бы ничего страшного, если бы это не стоило вам финансовых затрат, о которых вы даже не подозревали. Сейчас мы объясним, почему.
Если десять риэлторов размещают объявление о продаже вашего объекта на портале, покупатели видят, что этот объект предлагают все, и думают, что раз все пытаются его продать и терпят неудачу, то, вероятно, у них что-то есть на этот объект, и проходят мимо.
Даже если они решат посмотреть, то, скорее всего, будут искать скидку на цену. Кроме того, чаще всего некоторые риэлторы, чтобы быть конкурентоспособными со своими коллегами, выставляют объект по более низкой цене, чем Ваша запрашиваемая цена. Затем они, естественно, получают запросы по этой цене и начинают давить на Вас, чтобы Вы снизили цену. Когда покупатели видят разные цены на недвижимость, они обязательно думают, что могут получить еще большее снижение. Таким образом, вы теряете деньги еще до начала переговоров. Если у вас есть открытые договоры со многими риэлторами, вам придется не торопиться и отслеживать, кто и как предлагает вашу недвижимость.
Если ваша недвижимость предлагается только одним брокером, он будет контролировать информацию о ней в открытом доступе и не допустит спекуляций с вашими деньгами. Работа с большим количеством брокеров создает конкуренцию между брокерами, а не между покупателями. Это, в свою очередь, приводит к тому, что брокер стремится продать объект первым, чтобы получить комиссионные, и думает о своих интересах, а не о Ваших.
Предположим, что один из таких брокеров нашел покупателя, который готов сделать вам предложение о покупке. Учитывая, что брокер не имеет перед Вами никаких обязательств и стремится осуществить продажу по любой цене через себя, а не через одного из своих конкурентов, как Вы думаете, чьи интересы он будет защищать? Ваши или покупателя? Скорее всего, он будет давить на Вас, чтобы Вы снизили цену, чтобы не упустить покупателя. Но Вам все равно придется заплатить ему полную комиссию, даже если Вы теряете деньги и даже если никто на самом деле не работает на Вас. Подумайте об этом!